최근 20년간 서울 지역 최우선변제금 변천 과정을 한눈에 정리했습니다.
아래 내용은 서울특별시 기준이며,
* 임대차 계약일이 아니라 ‘담보물권(근저당권) 설정일’을 기준으로 적용됩니다.
[서울 지역 소액임차인 범위 및 최우선변제금 변천사]
※ 기준: 서울특별시 / 담보물권 설정일 기준
■ 2001.09.15 ~ 2008.08.20
소액임차보증금 범위: 4,000만 원 이하
최우선변제금: 1,600만 원
■ 2008.08.21 ~ 2010.07.25
소액임차보증금 범위: 6,000만 원 이하
최우선변제금: 2,000만 원
■ 2010.07.26 ~ 2013.12.31
소액임차보증금 범위: 7,500만 원 이하
최우선변제금: 2,500만 원
■ 2014.01.01 ~ 2016.03.30
소액임차보증금 범위: 9,500만 원 이하
최우선변제금: 3,200만 원
■ 2016.03.31 ~ 2018.09.17
소액임차보증금 범위: 1억 원 이하
최우선변제금: 3,400만 원
■ 2018.09.18 ~ 2021.05.10
소액임차보증금 범위: 1억 1,000만 원 이하
최우선변제금: 3,700만 원
■ 2021.05.11 ~ 2023.02.20
소액임차보증금 범위: 1억 5,000만 원 이하
최우선변제금: 5,000만 원
■ 2023.02.21 ~ 현재
소액임차보증금 범위: 1억 6,500만 원 이하
최우선변제금: 5,500만 원
적용 기준 시점
현재 계약 시점이 아니라,
* 해당 주택의 최초 근저당권 설정일을 기준으로 판단합니다.
반드시 등기부등본 확인이 필요합니다.
배당 한도
최우선변제금은
* 주택 경락가액의 1/2 범위 내에서만 인정됩니다.
대항력 요건
경매개시결정 기입등기 이전까지
*주택 인도(입주) 및 전입신고가 완료되어야 합니다.
※ 본 자료는 임대차 제도에 대한 일반적인 정보 안내 목적으로 정리한 것이며,
실제 적용 여부 및 범위는 개별 사안과 법령 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
최우선변제금은
주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우,
소액임차인의 보증금 중 일정 금액을
다른 권리자보다 먼저 보호해주는 제도입니다.

아래는 최우선변제금과 직접적으로 관련된
주요 법조문을 정리한 내용입니다.

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[최우선변제금 관련 주요 법조문]

■ 주택임대차보호법 제8조 (소액임차인의 최우선변제권)

임차인은 주택이 경매 또는 공매되는 경우에도
다른 담보물권자보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
다만, 그 범위와 금액은 대통령령으로 정하도록 되어 있습니다.

→ 흔히 말하는 ‘최우선변제금’의 법적 근거가 되는 조문입니다.

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■ 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.

→ 전입신고와 실제 이용이
최우선변제금의 기본 전제 요건이 되는 이유입니다.

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■ 주택임대차보호법 시행령 제10조 (소액임차인의 범위)

법 제8조에 따른 소액임차인의 보증금 범위와
최우선변제금의 한도는 지역별로 구분하여 정하도록 규정되어 있습니다.

→ 서울·수도권·지방별로 기준 금액이 다르고,
→ 계약 시점이나 법령 개정에 따라 변동될 수 있는 이유입니다.

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■ 주택임대차보호법 제3조의2 (우선변제권)

임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우,
경매 또는 공매 시 후순위 권리자보다
보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

→ 최우선변제금 이후
나머지 보증금과 연결되는 권리입니다.

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[정리]

- 최우선변제금의 근거: 주택임대차보호법 제8조
- 전입신고·입주 요건: 주택임대차보호법 제3조
- 지역별·시점별 금액 차이: 주택임대차보호법 시행령 제10조
- 잔여 보증금 보호: 주택임대차보호법 제3조의2

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※ 본 내용은 법률 자문이나 법적 해석을 제공하기 위한 것이 아니며,
주택임대차 제도에 대한 일반적인 정보 안내를 목적으로 작성되었습니다.
구체적인 적용 여부나 법적 판단은
개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로,
필요한 경우 전문가의 상담을 권장드립니다.


출처 : 고려대학교 고파스 2026-02-13 09:56:53: