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방 구하는 시즌이라 올려보는 전세계약 팁!(다소 스압주의)
방 구하는 시즌이라 올려보는 전세계약 팁!(다소 스압주의)
글쓴이 : 코알라뷰 | 등록일 : 2015-01-15 13:54:50 | 글번호 : 27231
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안녕하세요 저는 화석이 되어가는 일개 남학우입니다

다름이 아니라 제가 최근 보름 동안 전세계약에 대해 알아보면서 얻은 유효한 팁들이 다른 학우분들께 조금이나마 도움이 되지 않을까 싶어 이 글을 올려봅니다

일단 계약 시 주의사항을 말씀드리기에 좋은 방을 고르기 위해 고려해야 할 점에 대해 말씀드리면 채광, 난방, 환기 등을 꼼꼼히 따져봐야합니다

채광 같은 경우는 창문이 몇 개가 있는지 그리고 창문 방향은 햇빛이 잘 들어오는 남향이나 동향인지, 건물 앞에 햇빛을 가로막는 다른 건물은 없는지 등을 따져봐야 하는데 채광을 확인하는 가장 좋은 방법은 당연한 얘기이겠지만 하루 중에 일조량이 많은 편인 아침 시간이나 오후 이른 시간대에 직접 방을 방문하는 것입니다

난방 같은 경우에는 기본적으로 평수가 넓은 방일수록 난방비가 많이 나오고 해당 방의 보일러가 너무 노후하거나 에너지 효율이 떨어지는 경우 난방효율이 떨어질 확률이 높습니다

환기 같은 경우에는 주방에 환기후드가 있는지와 화장실에 별도의 창문이 있는지 만약 없다면 환풍기는 설치되어 있는지를 확인해주시는 것이 필요합니다 특히 화장실의 경우 창문이나 환풍기가 없는 경우 샤워 후에 가득찬 습기를 빼내기 위해 부득이하게 자주 화장실 문을 열어놓아야 하는 사태가 발생할 수 있고 통풍구가 있는 경우와 비교해 곰팡이가 훨씬 쉽게 발생하게 됩니다

이외에 시설 노후여부나 방음, 벌레문제, 배수 등도 양호한지 확인해주시는 것이 좋습니다

자, 이제 외견상 마음에 드는 집을 찾았다면 계약으로 넘어가야 할텐데요, 먼저 제목에서 밝혔듯이 전세계약 시에 유의해야할 사항을 중점으로 말씀드리겠습니다

외견상 좋은 집을 찾는 것 만큼 아니 그 이상으로 중요한 것이 이 집이 과연 계약해도 괜찮은 집인지를 따져보는 것입니다

회사에서 사람을 뽑을 때 이력서를 보듯이 토지와 건물을 볼 때도 참고하는 문서가 있는데요, 바로 등기부등본입니다

등기부등본은 관할 등기소나 온라인 대법원 등기소를 통해 열람 및 발급이 가능합니다(대법원 등기소 - www.iros.go.kr / 앱으로도 확인 가능)

등기부등본을 보게 되면 건물내역, 소유권에 대한 사항(갑구), 그 외 권리권자에 대한 사항(을구)이 나오는데요

건물내역은 이 건물이 어떤 용도로 지어졌는지 그리고 면적은 얼마나 되는지 등의 건물의 기본적인 정보가 나와있는 항목입니다

갑구는 토지나 건물의 소유권에 대한 정보를 보여주는 항목인데요 이를 통해 맨 처음 소유자는 누구였는지, 매매나 증여를 통해 소유권이 어떻게 변경됐는지, 현재 소유자는 누구인지 소유 지분은 어떻게 분할되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다

마지막으로 을구는 소유권 외에 건물에 대해 설정되어 있는 권리사항에 대한 정보를 보여주는데요, 근저당권 설정과 같이 토지나 건물을 담보로 대출을 받은 사항이 있을 시, 채무자와 채권자 그리고 채권최고액이 얼마인지 명시되어 있는 있습니다

그럼 등기부등본 상에 어떻게 명시되어 있는 건물이 좋은 건물일까요? 하나씩 말씀드리겠습니다

건물내역의 경우 일단 초기 건물의 건립 목적과 실제 용도가 같은 건물이 가장 좋다고 말씀드릴 수 있습니다

학교 인근 원룸들의 대부분이 등기를 확인해보면 고시원이나 독서실 등의 제2종근린시설로 등록되어 있는데요 법적으로는 제2종근린시설에는 취사시설이 들어갈 수 없게 되어있지만, 주차구역 확보의 문제라든지 집주인들의 편의 및 이익 때문에 용도변경되어 있는 경우가 부지기수입니다... 이렇게 불법적으로 용도변경된 건물의 경우 해당 구청에 발각되면 벌금 조치 및 원상복구 시정명령을 받게 되지만 전세 매물을 구하기 힘든 학생의 입장에선 혹시나 모를 위험을 감수(1,2차 벌금 조치에 이어 원상복구하라는 시정명령을 받을 시에 취사시설을 들어내야 할 경우!)하고 계약을 하게 되는 약간의 애로사항이 있습니다

갑구의 경우 앞에서 말씀드렸다시피 소유권에 대한 사항이 나타나 있는데요, 전세계약 시 가장 깔끔한 건물은 토지와 건물의 소유주가 동일하고 단일 소유인 경우입니다 간혹 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가 있는데 이런 경우에는 토지주와 건물주의 관계가 어떻게 되는지를 확인해주셔야 하고 임대차 계약은 기본적으로 건물주와 계약을 하게 되는 사항이므로 건물주 이외의 대리인과 계약하게 될 시에는 건물주의 위임장과 인감증명서, 실제 인감과 신분증 등을 반드시 확인하고 계약을 진행하셔야 합니다 또한 예를 들어 건물의 지분이 남편과 아내의 명의로 각각 반반씩 나눠진 상황이라면 계약 시 가급적 소유주 두 명이 모두 동석한 상황에서 등기부 상 정보와 주민등록증 정보를 비교 확인 후 계약을 진행하셔야 합니다

을구의 경우 근저당권 설정과 같이 기타 권리권자에 대한 사항인데요, 등기부 상의 근저당권 설정금액(채권최고액)과 입주하려는 건물에 사는 다른 거주자들의 보증금을 합쳐 건물매매가의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 볼 수 있습니다 이러한 부분을 살피는 것은 만약에라도 해당 건물이 소유주의 재정 문제로 경매에 넘어가게 됐을 시 본인의 보증금을 돌려받을 수 있을지와 밀접한 연관이 있기 때문인데요 그런 점에서 근저당권 설정금액이 낮거나 없는 건물이 전세계약 시 좋은 건물이라고 할 수 있습니다

등기부등본 상 정보확인과 전세계약에 대해 같이 쓰다보니 조금 내용이 복잡해졌는데요 정리하자면, 입주하려는 건물의 등기부등본을 확인하여 소유권과 근저당권 설정 등을 확인하여 안전한 건물인지 확인하고 임대차 계약서 작성 시에는 가급적 건물 실소유주와 대면하여 신분증 등을 확인하고 불가피하게 대리인과 계약 시 위임장, 인감증명서, 소유주의 신분증 등을 확인해야 합니다 또한 계약금 및 잔금 이체 시 반드시 반드시 건물 소유주 명의의 계좌로 이체해야 합니다 간혹 계약 시 자신이 실제 관리하고 있다며 자신의 계좌로 넣어달라고 하는 경우가 있는데 임대차 계약은 건물주와 임차인이 맺는 계약이므로 법적인 문제가 발생하는 것을 막기 위해서는 꼭 건물주 명의의 계좌로 입금하셔야 합니다

또한 전세계약의 경우 금액의 규모가 있다보니 보통 부동산을 통해 계약을 진행하게 되는데요, 이 때 임대인(건물주)의 신분을 확인하는 것은 물론 공인중개사의 신분을 확인하는 것도 필요합니다 간혹 공인중개사 자격증을 대여해 영업하는 곳도 있으므로 부동산 중개인이 실제로 적법한 자격을 부여받은 사람인지를 확인하고 또한 계약 과정에서의 사고 발생 시 책임을 보장할 수 있는지를 나타내는 공제증서가 있는지도 확인해주셔야 합니다

위의 사항들이 모두 해결됐다면 관리비 및 기타사항에 대한 특약사항을 계약서에 삽입하시고 도장 쾅쾅 찍으시고 계약 당일 계약금 이체 및 입주일자에 잔금을 이체하시고 해당 주민센터를 방문하셔서 전입신고 및 확정일자 날인을 받으시면 됩니다

급하게 글을 적고 보니 많이 부족해보이지만, 전세계약에 대한 기초적인 이해가 없으신 분들에게는 그래도 '아, 이런게 전세계약이고 이런 점을 주의해야하는구나' 정도는 도움이 되지 않을까 싶습니다 그리고 온, 오프라인 상에서 알게 된 정보 등을 종합하다 보니 혹시 글에 오류가 있을 수 있는데요 이런 점은 다른 분들께서 지적해주시면 제가 글을 확인할 때마다 수정하여 반영하도록 하겠습니다

참고로 저는 오늘 전세계약을 하게 됐는데요, 집을 구하면서 느낀 점은 역시나 발품파는 만큼 그리고 정보를 찾아보는 만큼 좋은 집이 보이고 많이 알게 된다는 점이었습니다 방을 구하는 과정에서 스트레스도 꽤 많이 받고 몰랐던 것들을 하나하나 확인하려 하니 힘들었었는데요 다른 학우분들께서도 행여나 방을 구하는 과정에서 다소 힘드시더라도 1년 혹은 2년간 자신이 살 보금자리를 결정하는 일이니 신중하게 잘 결정하셔서 다들 좋은 방 얻으셨으면 좋겠습니다 ^^0 4094


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댓글수 17
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댓글 1 고운 깨나물 2015-01-15 14:05:27
드디어 방 구하셨네요 ㅎㅎ
축하드려요
글 정리도 엄청 깔끔하게 잘해주셨어요

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댓글 2 호크♪ 2015-01-15 14:07:51
복덕방 공지로 !

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댓글 3 고운 깨나물 2015-01-15 14:10:25
참고로 등기부는 등기부 어플로도 검색가능합니다
검색건당 700원이에요 ㅎ

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댓글 4 코알라뷰 2015-01-15 14:10:50
1/ 깨나물님께도 도움 받아서 잘 참고했습니다 오늘 드디어 집 문제 해결돼서 기념으로 한 번 적어봤습니다..헤헤

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댓글 5 코알라뷰 2015-01-15 14:11:39
3/ 맞아요 모바일 웹으로는 안 되고 앱으로만 확인할 수 있더라구요 글에 반영하겠습니다 ^^

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댓글 6 창신보문안암고려대월곡 2015-01-15 14:23:33
1년 계약후 연장계약 시에는 나가고 싶을때 언제든 나가도 된다고 하는 경우가 있는데
구두계약일 경우 꼭 녹음 해두세요
오리발 내밀거나 담당 부동산이 바뀌어
임차인이 착각한거라고 우기기도 합니다

집주인도 몰라요 부동산도 몰라요 ㅡㅡ

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댓글 7 꽃순이 2015-01-15 14:26:23
방음 확인 필수입니다. 벽 손으로 톡톡쳐보면 바로 합판인지 돌로막은 벽인지 확인가능해요~~ 방음안되는 원룸은 진짜 최악중의최악 입니다. 꼭 확인하세요.

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댓글 8 잘있어라막걸리새키들아 2015-01-15 14:27:50
ㅊㅊ

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댓글 9 호크♪ 2015-01-15 14:27:58
7. 벽쳐보는거 필수죠 ㅋㅋ 가벽은 그냥 칸막이나 다름없어요

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댓글 10 Faust 2015-01-15 14:28:07
학교근처전세 잘없던데 ㅠㅠ 어디쪽에 구하셧나요??

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댓글 11 코알라뷰 2015-01-15 14:44:29
10 고파스 복덕방 수시로 확인하고 학교 근처 부동산도 여러 곳 들러서 전세 매물 있는지 확인했어요 오늘 계약한 곳은 부동산 통해서 소개받았습니다

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댓글 12 마음으로 2015-01-15 15:11:42
좋은 정보 감사합니다!

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댓글 13 진기타 2015-02-17 15:17:21
조좋다..........

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댓글 14 xavier 2015-07-24 18:19:34
우와.. 감탄하게되네요 ㅎ 좋은 글 감사합니다!!!!

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댓글 15 jyoh100 2015-08-17 00:23:24
좋다..

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댓글 16 조 은 혜 2016-10-28 17:26:20
좋은 정보 감사합니다! 전세로 집 계속 알아보는데 도움 많이 됬습니다~

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댓글 17 웅이2 2016-12-30 18:07:39
정말정말 궁금한데 이번에 전세를 입주하게 되는데
계약날짜에 부동산 중개인이 저한테 1억원 상당의 전세금을 9천만원짜리 수표랑 100만원짜리 수표 10개로
바꿔서 가져오면 영수증을 발행해주겠다하는데 이건 괜찮나요..? 입금말고 영수증을 발행해주겠다하는데요..?

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